주택연금 가입조건, 담보, 지급방식

주택연금은 내 집에 '평생' 거주하면서 '평생'연금 지급을 보장하고, 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다.

 

부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데, 이때 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 공사가 부담하고, 남으면 상속을 하게 됩니다.

 

다만, 주택연금은 이용 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지금액은 변동하지 않습니다. 오늘은 주택연금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[주택연금 가입조건]

주택연금이란 주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다. 

 

주택연금 가입조건으로는 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고,  부부기준으로 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유하고 있어야 합니다.

 

다주택자는 주택 공시가격 합산이 12억 원 이하라면 가입이 가능하고, 공시가격 합계까지 12억 원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입이 가능합니다.

 

주택연금을 신청하게 되면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다.

 

 

이 과정에서 담보설정비용 ( 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등 ) 이 발생 하게 되며, 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산할 수 있습니다. 

 

주택연금의 담보취득방식은 두 가지로 나뉘어 지는데요, 가입을 진행 할 때 저당권방식과 신탁방식 중 어떤 방식으로 가입을 하실 지 먼저 선택하셔야 합니다.

[ 담보제공방식 비교 ]

저당권방식은 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식이며, 신탁방식은 가입자가 공사에게 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다.

 

추가로 신탁방식의 경우 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만, 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복하실 수 있으며, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담합니다.

 

두 방식에는 크게 세가지 차이가 있는데요, 첫째 저당권방식과 신탁방식은 가입자 사망 시에, 배우자의 주택연금 승계 방법이 다릅니다.

 

저당권방식은 배우자가 주택연금을 이어받기 위해서 담보주택 전부를 상속받아야 하므로, 자녀가 반대하면 연금을 이어받으실 수 없습니다. 반면, 신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 이어받을 수 있습니다. 

 

두번째 차이점은 담보주택을 임대하는 방법입니다. 저당권방식은 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능하지만, 신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다.

 

마지막으로, 부부 모두 사망 시, 주택 처분 금액에서 그동안 받은 연금 상환 및 남은 금액 회수 방법이 다릅니다. 저당권방식은 남은 금액이 상속인에게 상속되지만, 신탁방식은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다.

 

 

 

이번에는 저당권방식과 신탁방식에 공통으로 해당하는 내용입니다.  주택연금 신청 시, 설명해 드린 두 가지 담보제공방식 중 하나의 방식을 선택한 후 연금 지급기간 , 담보대출 선순위 대출이 있는지 등 신청인의 노후생활 상황을 고려하여 지급방식과 지급유형을 결정하시면 됩니다.

 

 

[ 주택연금 지급방식 ]

주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간방식으로 나누어집니다. 종신방식은 담보주택에 평생 거주하며 평생연금을 받으실 수 있고, 확정기간방식은 담보주택에 평생 거주하지만, 연금은 미리 정한 기간 동안 받으실 수 있게 됩니다.

 

그리고, 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용하실 수도 있으며, 이를 혼합방식이라고 합니다.

 

여기서, 인출 한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다.

 

인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며, 주택 구입 및  임차자금, 도박, 투기 등으로는 이용하실 수가 없습니다.

 

만약 기초연금수급권자 이며, 부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택 소유자 일 경우 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 지급받는 우대방식을 이용하실 수 있고, 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환방식을 이용하실 수도 있습니다.

[ 월지급금 지급유형 ]

지급방식과 별개로 지급유형에는 다양한 월지급금 유형이 있습니다. 지급유형에는 매월 동일한 월지급금을 받는 정액형, 초기에 월 지급금을 많이 받고 나중에는 적게 받는 초기증액형, 최초 월 지급금은 적지만, 3년마다 월 지급금이 증가하는 정기증가형이 있습니다.

 

이 중, 초기증액형과 정기증가형은 종신방식의 경우에만 선택하실 수 있고, 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은 정액형으로만 이용하실 수 있습니다.

 

 

그렇다면, 내가 받을 연금액은 어떻게 결정 될까요? 연금액 즉 월지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준 주택연금에 가입 시점의 연령 담보주택 가격에 따라서 결정됩니다.

 

이때 담보주택 가격은 부동테크 인터넷 시세, KB인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용하게 됩니다.

 

 

오늘은 주택담보 대출의 가입 조건과 지급방식에 대해 상세히 알아 보았는데요, 다음 블로그에서는 주택담보대출 신청 시 보증료, 대출이자, 신청 후 지급정지 사유 및 변제시기 등에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

가까운 한국금융공사지사 안내는 한국주택금융공사 콜센터 1688-8114 또는 한국주택금융공사 홈페이지 www.hf.go.kr  를 통해 확인이 가능합니다.